Информация

29.04.2019

Особенности купли-продажи земельных участков

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

Одним из самых распространенных оснований на переход земельного участка в собственность является договор купли-продажи из которого следует, что одна сторона (продавец) передает в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, а тот, в свою очередь, обязан его принять и уплатить за него денежную сумму (цену).

Важно отметить, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (статьи 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ).

В описании предмета договора купли-продажи земельного участка необходимо точно указать адрес, площадь, кадастровый номер, категорию земель и вид разрешенного использования этого земельного участка. Кроме того, желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.

Так же необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

В силу пункта 1 статьи 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

На основании пункта 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации, в частности:

- об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Согласно требованиям, установленным статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (далее – ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора.

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности:

- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;

- сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

В случае купли-продажи земельных участков, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, следует учитывать особенности, установленные Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в случае продажи участка из состава земель сельскохозяйственного назначения).