Информация

05.10.2018

Ипотека. Требования к договору.

Определение договора об ипотеке содержится в ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), согласно которой, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (ст. 339 ГК РФ).

По общему правилу договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 10 комментируемого Закона). При этом согласно п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке не исключена возможность установления соглашения об ипотеке и без отдельного документа - путем включения имеющегося соглашения об ипотеке в содержание обеспечиваемого обязательства (кредитный или иной договор). В таком случае в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Согласно п. 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

В связи с вступлением в силу 04.08.2018 Федерального закона от 03.08.2018     № 338-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" нотариальному удостоверению подлежат договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Договор об ипотеке также будет подлежать нотариальному удостоверению, если обеспечивает обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен (подп. 2 п. 3 ст. 339 Гражданского кодекса РФ).

Несоблюдение требований о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его недействительность.

В прочих случаях, при отсутствии намерения самих сторон придать договору нотариальную форму (ст. 163 Гражданского кодекса РФ), он может быть заключен в простой письменной форме.

Согласно п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке). Вместе с тем, Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (п. 5 ст. 3) установил, что правила о государственной регистрации ипотеки, содержащиеся в том числе в Законе об ипотеке, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть после 01.07.2014), и тем самым отменил требование об обязательности государственной регистрации договоров ипотеки.

Таким образом, договоры ипотеки, заключаемые после 01.07.2014, не подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их подписания сторонами.