Информация

03.10.2018

Долевое строительство. Что это?

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране и на сегодняшний день - одна из наиболее распространенных форм приобретения жилья на стадии строительства.

Строительные компании привлекают денежные средства участников долевого строительства, и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность участников долевого строительства.

Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - это жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Частью 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом № 214-ФЗ.

Кроме того, в 2017 году произошли достаточно серьезные изменения в области законодательства, регулирующего отношения застройщиков с дольщиками.Среди нововведений - создание компенсационного фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.). Компенсационный фонд формируется за счет средств, которые застройщики должны отчислять в обязательном порядке до того, как приступить к строительству. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, которые были заключены с дольщиками.

Размер собственного капитала застройщика должен быть не менее 10% от стоимости проекта, застройщик должен иметь весь пакет документов, включая разрешение на строительство.

Деятельность застройщика контролируется через банковские структуры - все платежи должны проходить через единственный счет, открытый в кредитной организации - уполномоченном банке. Уполномоченный банк - это банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Кроме того, установлены ограничения, связанные с репутацией застройщика - среди менеджмента не может быть лиц с неснятой судимостью по экономическим статьям или преступления против государственной власти.

Статьей 23.1 Закона № 214-ФЗ установлен Единый реестр застройщиков, который является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень юридических лиц - хозяйственных обществ, соответствующих требованиям Закона № 214-ФЗ.

Данный реестр является открытым, общедоступным и создан с целью объединить в себе всех застройщиков, которые удовлетворяют требованиям Закона № 214-ФЗ.

Изменения в Закон № 218-ФЗ, внесенные в 2018 году, установили еще более жесткие требования по отношению к застройщикам.

Введена солидарная ответственность застройщика и лиц, имеющих возможность определять его действия.

Теперь гражданин-дольщик сможет предъявить требование о взыскании убытков одновременно к застройщику и лицу, которое может определять его действия, или к любому из них в отдельности.

К лицам, которые могут определять действия застройщика, относятся те, кто может давать указания директору, управляющей компании, члену коллегиального органа управления застройщика.

На сегодняшний день на законодательной основе ограничены права застройщика в совершении операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья, ужесточены финансовые требования к застройщику. Более серьезные требования применяются к органам управления строительной компании и ее учредителям. Кроме того, введено обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика.

Таким образом, государство детально прописывая требования к строительным компаниям, существенно снижает риски для дольщиков, и одновременно не позволяет излишне рисковать самим застройщикам.

Возврат к списку

Другое дело

Налоговые уведомления

достижения.рф

Налоговые уведомления 2022 года

«Программа 6,5» - стимулирование кредитования субъектов малого и среднего предпринимательства Имущественная поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства Комитет по тарифам